关键词: 房地产 问题 管理
改革开放以来,我国的房地产业经历了 30 多年的发展历程.特别是 1998 年住房制度改革以来,房地产业得到快速发展,城镇居民居住水平不断提升,2016 年城镇居民人均居住面积达到 36. 6 ㎡,比 1978 年增长了 4. 5 倍.房地产业在促进地方经济发展、提升城市形象、改善人居环境、增加就业岗位等方面起到越来越重要的作用,已成为国民经济的支柱产业,成为各地新的经济增长点和城镇居民的消费热点.但是,随着房地产业的快速发展,市场运行存在的问题也不容忽视,规范企业开发经营行为、强化行业监管越来越重要.
1 市场存在的突出问题
以笔者所在三四线城市为例,房地产市场发展主要在近十年,起步晚、速度快,受经济发展和政策调整影响,市场起伏比较大,引发的问题比较多,有的长期得不到解决,影响了行业发展环境和社会和谐稳定.
1. 1 违法违规开发经营问题
突出部分企业依法经营意识淡薄,无资质开发、擅自变更规划、手续不全开工建设等违法行为时有发生; 部分开发企业违反规定,未取得预售许可,以认购、排号、VIP 卡、预订款、借款、集资款等形式向买房人收取或变相收取资金; 有的开发企业发布商品房销售广告,存在明显夸大宣传的行为,个别企业甚至存在发布虚假广告、合同欺骗; 还有的开发企业利用商品房买卖合同的格式条款、附加补充条款等侵害消费者的合法权益.
1. 2 开发项目配套难、竣工验收难
专业经营单位与开发企业配合不顺畅,导致供水、供电、供热、供气等专营配套设施建设缓慢,开发建设周期大幅度拉长.规划、环保、消防、人防单项验收是房屋建筑工程竣工验收的前置条件,但单项验收普遍耗时较长,特别是消防验收时间至少在半年以上.很多项目,因为施工企业与开发企业产生工程纠纷,工程竣工后迟迟办不了结算手续.不结算就不能验收备案,不通过验收备案就不能办理房产证,环环相扣,层层制约,严重侵害开发企业和购房者的权益.
1. 3 商品房交付使用不规范
多年来,对商品房的交房条件,法律法规的规定不统一.开发企业和买受人在商品房买卖合同中的约定也各不相同,企业随意性较大.部分开发企业盲目追求利润最大化,极力压缩和推后小区配套设施的建设时间,造成居住小区在功能不全,配套缺失的情况下强行交房,引发大量的投诉和矛盾纠纷.而开发管理部门对商品房交付使用的监督管理,也缺乏必要的法律法规保障,交房监管缺位.
1. 4 延期交房、延期办证的现象比较普遍
目前,各地市房地产市场延期交房、延期办证的问题日益突出,占到房地产信访投诉案件的 40% 左右.分析原因: 一是有的开发企业对市场估计不足,项目运作策划不准,工期一拖再拖; 二是有的开发企业取得土地以后,没有自有资金保障项目工程建设,只能通过施工企业垫资、借贷进行社会融资,一旦遇到市场形势不好,就会发生资金链断裂,造成烂尾工程; 三是有的项目开发经营手续不全,导致房产证常年办不下来.
1. 5 管理体制不顺、市场监管不闭合
房地产开发涉及土地、规划、建设、房管、公用事业等多个部门.各地市管理机构设置不一样,职能交叉、分工不清、责任不明的问题较为普遍.该一个部门管的几个部门管,很容易出现监管漏洞,出了问题就相互推卸责任.目前,房地产开发市场管理主要依据 1998 年国务院颁布的《城市房地产开发经营管理条例》,制定时间较早,其设定的管理制度和监管措施很多已不能适应实际需要,行业管理和市场监管工作做不到有法可依.
2 探索房地产行业管理新思路
抓好房地产行业管理,规范市场各方行为,必须坚持问题导向,多措并举解决突出矛盾.
2. 1 理顺管理体制,完善法律法规
房地产开发是一项涉及面广、政策性强、协调难度大、工作要求高的系统工程.做好房地产开发经营管理工作,建立健全与行业发展需要相适应的管理体制十分必要.既要按照一事由一个部门主管的原则,明确主管行政主管部门,也要多部门通力协作,齐抓共管.为便于工作协调和市场监管,需要进一步强化和理顺开发主管部门的职责.做好这一关,必须坚持顶层设计.首先是管理体制要理顺,从部委到地方省市上下应当协调一致,尽量避免出现上面归口统一,下面情况不一、各具特色的局面.同时,应尽快启动《城市房地产管理法》和《城市房地产开发经营管理条例》修订完善工作,为行业管理提供切实可行的法律保障.在此基础之上,各地方应当结合当地实际,制定地方性房地产开发经营管理法规.
2. 2 逐步取消商品房预售制度
商品房预售制度自 1994 年实施,对房地产市场培育和快速发展起到了积极的促进作用,符合国内实际.但商品房预售引发的违约、失信、欺诈、侵权等问题也居高不下,给社会造成很多不稳定因素,不利于房地产市场的可持续健康发展.房地产业经过 20 多年的快速发展,开发企业综合实力明显增强,建议逐步提高预售门槛,弱化预售给企业带来的融资功能,最终推行现房销售制度.这样,也可以逐步淘汰弱小企业,优化开发企业队伍.
2. 3 推行竣工综合验收备案交房制度
开发项目竣工后,企业交付业主的不但是房屋建筑,还有道路、绿化、供水、供电、供暖、供气、通信、有线电视、宽带数据传输等基础设施和各类公共服务设施.这就要求小区配套与主体建筑必须做到同步设计、同步建设、同步验收、同步交付使用.开发项目竣工后,开发企业应当及时组织竣工综合验收; 综合验收合格后,应当及时将竣工综合验收报告报开发管理部门备案.开发项目取得竣工综合验收备案证明后,方可交付使用.各级开发管理部门应当加强对开发项目交付使用的监督管理.推行综合验收备案后交房制度,可从根本上避免开发企业将不合格的房屋交付业主使用,防止配套不全、不完善、不同步的问题.
2. 4 支持企业转型升级,加大市场执法检查力度
一是积极支持企业推进结构调整和转型升级,引导企业更加注重开发项目配套设施建设,不断优化产品结构,努力满足多元化消费需求,解决商品住宅同质化严重的问题.大力推行住宅性能评价制度,支持企业申报国家康居示范工程和绿色建筑,并给予一定扶持政策; 二是土地出让后,政府要积极做好市政、公用以及教育、医疗卫生等城市基础设施建设,提升城市综合配套水平; 三是加大市场监管力度,重点查处违法开工建设、违规预售、不办理竣工综合验收即交付使用、延期交房、延期办证等违法违规行为,加大曝光和处罚力度.对恶意讨薪、恶意索赔的不良上访行为,也要坚决依法打击,营造公平合理的市场环境.
2. 5 加强行业信用体系建设
当前,房地产市场信用缺失比较严重,企业违法违规行为较为普遍.一个原因是开发企业信用意识较为薄弱,违法违规的失信成本较低; 另一个原因是行业管理没有建立信息共享机制,市场管理缺乏联动.信用缺失不仅造成市场混乱,加大经营成本浪费,也给行业发展带来很大风险.建立完善的信用体系,是整顿和规范房地产市场秩序的治本之策.行业管理部门要建立开发企业信用信息档案,定期进行信用评价,并向社会公布.要探索建立严重失信开发企业黑名单制度,建立健全联动响应的守信激励和失信惩戒机制,对列入失信名单的开发企业和主要投资人,在市场准入、项目立项、资质管理、融资、用地、开发建设、商品房预售、政府购买服务等方面予以限制.
2. 6 为市场各方提供法律援助
近年来,各地市涉及房地产类的投诉呈逐年上升趋势,一个地市一年少则上百起,多则几百起.开发管理部门协调处理的难度非常大,有的问题不是单靠部门协调就能解决,时间一拖再拖,矛盾越积越深,损害了市场各方的利益.笔者认为,在行业发展过程中,应当逐步加强法制建设,通过宣传引导,不断提高市场各方的法制观念.各级开发管理部门可以设立专门的行业法律援助机构,为市场提供服务,各类矛盾、纠纷尽量通过法律途径解决,为市场各方排忧解难.
参考文献
[1]孙莹. 关于房地产市场监管的思考[J]. 消费导刊,2014( 09) .
[2]彭玲方. 小议房地产监管[J]. 科技展望,2015( 07).
