关键词:不动产;抵押登记;特殊情况;规范建议
不动产抵押是指以不动产为抵押标的物而设立的抵押,是最普遍的抵押形式,由于不动产的特殊性,抵押人不转移对其的占有即可达到担保之目的.不动产抵押登记指的是登记机关对不动产抵押权的取得、变更和消灭在登记簿上进行记载,对抵押权变动情况进行公示的办法.不动产统一登记改变了不动产抵押登记原本"多头登记"困局,提升了不动产抵押登记服务效能,但在具体实施过程中,不动产抵押登记所面对的特殊情况特逐渐显现出来.
一、不动产抵押登记的特殊情况
(一)办理不动产抵押登记时,所需材料规定不统一
办理不动产抵押登记,根据规定申请人需要提供相应材料与文件以供审核.目前我国各地对于不动产抵押登记申请所要求提供的材料具有差异性,有些地区需要申请人提交抵押合同的公证文件,有些则要求提交所申请抵押不动产的作价协议书或抵押房地产价值评估报告,全国范围内关于不动产抵押登记所需材料并未形成统一规定,致使各地在办理不动产抵押登记时,可能会给申请者带来不必要的麻烦.
(二)材料差异带来不必要成本
在办理不动产抵押登记之时,因各地不动产登记申请所需要的材料不同,如果要求提交所要抵押的房地产价值评估报告或者抵押合同的公证文件,申请者除了缴纳办理抵押登记的费用,同时还要支付房地产评估费用或者公证费.
材料的办理需要时间,办理程序相对较为复杂,办理费用较高,房地产评估费用公证费用实行记段收费,意味着申请者所抵押的房地产价值越高,需要支付的额外费用也就越高,无形中给申请者带来不必要的成本负担.
(三)抵押权人为自然人的土地抵押受限制的问题
在对不动产进行统一登记之前,关于抵押权为自然人的不动产的抵押归属房产管理部门办理,并没有相关法律法规的限制,在《不动产登记暂行条例》出台之前,由于国家土地管理局没有对抵押人为自然人的土地抵押能否进行申请登记做出明确规定,致使人们对其能否进行申请登记产生不同理解.《国土资源部关于规范土地登记的意见》(国土资发〔2012〕134号)第五条明确规定,依据相关法律法规规定,经中国银行业监督管理委员会批准取得《金融许可证》的金融机构,经省级人民政府主管部门批准设立的小额贷款公司等可以作为放贷人申请土地抵押登记.在国家土地管理局发布的《关于使用权抵押登记有关问题的通知》中也有明确规定,若抵押权人为非金融机构,在申请土地使用权抵押登记时,其抵押借贷行为应依照法律规定,办理有关批准手续,提交有关批准文件.从上述规定来看,自然人作为抵押权人申请土地抵押登记受到限制.
二、问题出现原因
(一)《不动产登记暂行条例实施细则》对实际操作中的条款保留
《不动产登记暂行条例实施细则》第六十六条规定,自然人、法人或者其他组织为保障其债权的实现,依法以不动产设定抵押的,可以由当事人持不动产权属证书、抵押合同与主债权合同等必要材料,共同申请办理抵押登记.而在《城市房地产抵押管理方法》第七条明确规定申请人在办理不动产抵押登记之时,需要提交登记机关要求提交的必要材料,致使《不动产登记暂行条例实施细则》中"等必要材料"以法律条例形式为各地在办理不动产登记时对申请材料做了保留,各地登记机关据此可以根据本地实际情况要求申请者提交房地产价值评估报告或者抵押合同的公文证件等材料.
(二)《不动产登记暂行条例》实施尚未覆盖全国
《不动产登记暂行条例》的颁布实施是不动产登记史上的里程碑,改变了以往不动产"多头登记"的局面,具有重要而深刻的现实意义,但是《不动产登记暂行条例》的实施推广需要时间,并受到人力、财力等因素的限制,以致不动产统一登记在全国各地的进展情况不一致,在不动产登记实施统一登记之前,有些地区还在沿用以前的登记规定,不动产抵押登记还依照以前程序办理和收费.
(三)评估机构的评估存与不动产价值不符
不动产价值的评估依据的是一定的假设条件,包括损耗度、基准定价、基本设施等,价值评估是专业性、技术性与复杂性的统一,是评估科学、艺术以及经验的结合,所以不动产的评估价值在与实际市场价值之间存在一定的差距,这种差距是客观与主观的共同作用的结果,评估机构对房地产进行评估时,抵押人希望通过评估公司对其不动产以较高评估价值来提高抵押价值,而由于评估费用按照最终房地产评估价值收取费用,评估公司则可能会人为提高最终价值评估,导致不同的公司的评估结果会存在较大差异.然而在实际过程中,如果不动产抵押登记部门要求提交房地产价值评估报告,夸大的评估结果给抵押人带来了不必要的登记成本,也影响了整个评估市场健康发展.
